一线房产放开后存在跨国套利交易么？

有读者问了我一个很有趣的问题。

他说，他看到网络上流行这么一种观点，是说随着一线核心区域的放开。

有钱人会借助房产，从事跨国套利交易。

具体是这样的，你有1400万RMB，全款买下一套一线城市核心区域的房子，然后做抵押，再以3个多点的利息，贷出接近1400万。

因为你买得便宜嘛，你的评估价也许是1800万，你最后仍然贷了1400万出来。

也就意味着，你的钱又回来了。

这个时候呢，你把钱挪去享受美元的高利息，5个多点，这比起你的贷款成本，已经挣了2个点了，然后再伴随汇率，万一美元继续涨呢。

他问我这个说法，空手套白狼的套利交易模式对不对。

对不对我先普及一个概念。

当年有个案例深入人心，是穷爸爸富爸爸里面写的。

就是说你和A签一张借款合同，利息3个点，再和B签一张贷款合同，利息8个点，就可以一分钱本金不用，白吃5个点的利差。

你可以无限签，签100个A，100个B，你不需要本钱，这样的合同签得越多，你能够吃到的5个点的利差对应的本金就越大，这叫空手套白狼。

我们不讨论这个模式的现实意义，就是你如何应对挤兑的问题，你要准备怎样的资金池的问题。

至少，这个模型在理论上没毛病，你确实是用别人的钱在做自己的生意。

那么我们现在来看你的模型。

看起来你也好像是在占便宜，借来的钱只有3个点，借出去的钱是5个点。

问题是，最初的1400万哪儿来的？

那不还是你的么。

你还是花了自己的钱呀。

如果你有本事无抵押物，白借1400万，去套利差，这叫你照抄穷爸爸富爸爸。

问题是，你实际上是自己掏了1400万的本钱，拿下的房子，你只不过后来又把它以3个点的代价，借回来了。

所以这件事的本质是什么？

是你用3个点的利息，拿下了一套房子，你相当于没首付，这是真的。

这套房子拿出去租是肯定租不到3个点的，能租1.5个点就很好很好了。

那么剩下1.5个点，你必须要指望房产的增值来完成。

也就是说，现实中这么做的这个人，他并不是要套利，他就是奔着相信一线城市核心区域高品质的房子的增值幅度能够跑赢1.5个点，他信这一点，才去这么做。

至于他去美国套息，多拿两个点，那只不过是他想要降低自己的持有成本，明白这意思么？

相当于人家出租房子，一年只有1.5个点，他出租房子，一年3.5个点，多那两个点，是美联储补贴给他的。

他实际上还是在持有房子，他相信房价涨，这是核心诉求。

如果抹掉这个核心诉求，他不会这么做的，他本来有1400万，他直接拿去套息，连3个点的借贷成本都免掉了，岂不是更多些？

你要明白别人的目的是什么。

人家就是相信核心城市核心区域的房价会涨，那如果不会涨呢？

不会涨他也不会吃亏呀，因为他已经把钱换掉了。资产不涨汇率涨，汇率不涨资产涨，他总是有一头赚的。

他等于在两个大国之间做了一个跷跷板。

建立了一个不那么对称的对冲模型，因为资产和汇率的关系不是那么同步，但长期看，是同频的。

所以这是一种长线对冲模式，注意是长线，短线看他这么对冲完全有可能亏损，但长线问题不大。

他就不是奔着套利去的，他只是为了对冲风险而已。

和什么套利没关系的，这种行为就不叫套利。

他1400万买了房子，又3个点贷出来，回头把钱投入到了他认为安全，且能够超过3个点的项目里，或者他投资了点黄金，你能说他在套利么？

这些统统不叫的，你要是觉得自己能覆盖3个点的借贷成本，每个人都可以把自住的房子拿出去换成钱，然后投你觉得稳定收益超过3个点的项目，每个人都可以这么做的，你不需要新买一套房，不需要。

所以你不要盯着行为，一千个人有一千个行为，那些行为往理论上去硬靠，似是而非的。

我前天拿李佳琦的眉笔开玩笑，讲了一个非常清楚的套利模型，卖盘是什么，你的买盘可以是什么，每一分钟的成交量是什么，大盘小盘参考坐标系是什么，以及对冲，锁仓，提前锁定利润。

那才是一个非常标准且完整的套利的例子，跟涨跌没关系，随便它是涨是跌，都赚钱。

而你现在讲的这个1400万的例子，那不是套利，那就是单纯的赌涨跌，房价涨跌，汇率变化，对你的盈亏都是有直接影响的。