横跨16年办公迁址统计：招商引资是区域竞争，靠什么吸引企业？
昨天小嘉给我发了JLL的《2023北京办公楼市场白皮书》，群里小郑、小曾也在讨论这个图应该怎么看。实话实话，办公楼市场我最近已经不太关心了。。。但是看到用心的研究报告，还是忍不住想聊一下。想要报告的请求助读者群或朋友，不要找我。
先说主基调和亮点吧
J家这份报告，涵盖了北京办公楼市场2007-2023年8400多条租赁数据，16年积累下来的大数据，认真花了心思挖掘，思路角度都很在线，品质整体非常不错。报告中还有很多二维码链接可以引申到其他报告和更多数据甚至动态图，挺丰满的。
我看封面上写了一句“see a brighter way”，挺感性，个人理解有两种翻译方法，请读者结合自己的身体素质和心理情况自行取用。
翻译1：来都来了，想开点。
翻译2：经济长期向好的基本面没有变化，必须保持信心和正能量。
按照一般规律，市场越不好的时候，参与机构越容易卷出新高度。。。不出所料，表现最差的办公楼市场，研究机构率先卷起来了。
客观地说，这份报告，无形之间拉高了五大行内卷的烈度与尺度，戴家、魏家、高家接下来怎么接招？我很好奇。
分章节聊下初印象
第一章：四个结论整体来看四平八稳中规中矩（金融和科技租户合计占比57%；2019年是分水岭；甲级和非甲级的价差缩窄；各行业的承租能力全面退回到2017年水平以下），维持了正常五大行报告的水准，和过往的专业表现基本持平；
第二章：企业的搬迁行为特征，是本报告最大的亮点和创新点，可视化配图也非常fancy，信息量很大，解读角度也很多，建议读者重点阅读。
第三章：尝试用量化算账来探讨企业搬迁决策，我个人是不信的。在我看来，搬迁决策中的决定因素未必是经济账，这么算，有点像是用数学公式去解释爱情，有用但有限，效果可能还不如星座血型紫微塔罗牌。
第四章：结论。我理解，J家多少有点顾忌，所以在表达上希望尽量婉转：过两年才会触底，之后是“温和渐进达成新的均衡”，帮助北京补齐短板发挥优势，为后续长期稳健的高质量发展奠定良好基础。。。这都是啥虎狼之词。我内心偷偷想，绕了半天，是想说L型吗？
下面说几个印象深刻的点。
区域吸引力的分化很明显
过去16年拉长来看，CBD、望京这两个区域是大进大出，来的多走的多；金融街、奥运区域和第三使馆区外迁趋势显著，或者区内换地儿的比例偏低。。。只要是想走，大概率是直接离开这个区域。
这样还是有些笼统，需要细分看每个具体区域。
从CBD和望京的搬迁案例来看，半数以上企业会选择留在本区内，CBD和望京之间会有互通，离开CBD的，多数会选择东二环、第三使馆区、望京，去中关村和新兴区域（李艺彤区域）的都是少数。
望京的情况也差不多，除了区内换地儿之外，大头是去CBD和第三使馆区。。。冒昧说一句，如果但看这些商圈的竞争，朝阳怕是赢麻了。
UPEAST：东边已经融为一体
CBD和望京，可以单独聊，但还是应该和周边几个区域连起来看。报告在这个方面的特征识别，比如下面的图，还是佐证了我之前的感觉。。。
还是那句话，广义朝阳区，恐是最大赢家。
我觉得有合理性。
第一，之前聊过，顺时针看，从东二环到燕莎霄云路望京再到东三环国贸双井包括连接在中间的东长安街（建国门-四惠），简而言之是机场快线和两广路、四环的围合之内，无论是距离上，还是心理上，都已经是事实上的同一个大商圈，彼此距离不远，配套居住区连绵一片。
第二，这几个区域，绝大多数属于朝阳区一个区，或者说，是朝阳区的精华地带。。。如果看过去30年的发展历程（尤其是2015年之前）的话，外资是主线，建国门和燕莎桥是最初的两个原点（使馆区），后来才有了CBD、东二环央企一条街、望京。
亮马河畔1：二三使馆区成就燕莎商圈，为啥连风情水岸都是国际的？
我觉得可能是东部区域进出两旺的原因，可能包括：
同属于一个区的内部沟通协调效率会好、
长期发展产业聚集效应明显、
多片区融合可以共享配套提升宜居度、
产业多元化有助于抵御周期、
新楼老楼各种面积区间分散SKU够多、
丰俭由人适宜各种阶段的企业，
当然，如果J家的分析可以加上时间序列，效果可能会更好。
丽泽狂卷金融街
企业往区域之外搬迁比例较高的，是金融街、奥运区域、第三使馆区。
我的理解，第三使馆区始于改革开放，兴于中国入世，很长一段时间是作为CBD的外溢承接区。随着过去十年中国与国际之间的隔阂越来越多，且区内新楼屈指可数，大概率是走衰的。
金融街和奥运区域有点意思，都是北京国资企业（金融街、北辰/北投）在搞最初的片区整理和一级开发，吃政策饭朝南坐向上负责，区域规划和各种配套可以用一言难尽来形容。。。换言之，如果不是为了工作，多数人是不太愿意去那里扎推的。
经济向好的时候，为了逼格，傻高傻高的租金勉强忍了，现在形势一般，你确定还要装吗。。。其他区域的甲写也很fancy嘛，还便宜，为啥非要纠结在西城一隅？
如果非要说金融街留不住人的缺点，那就是产业结构太单一。金融行业爽的时候，会很爽，现在趋势逆转了，会很不爽。。。
看上面这个图，虽然是全市各个区域卷成一团，但考虑到丽泽和金融街距离近且位列头名和末尾，不排除丽泽是给金融街背刺最狠的一家。
实质是区域间的角力
对于北部科技带（中关村-奥森-望京）的识别，是基于量化统计，也和我之前的感觉形成了呼应。
产城学而思之二：位置绝佳的中关村西区却一路跑偏，到底哪里做的有问题？
产城学而思之四：望京从睡城逆袭成为职住平衡典范，产业升级如逆水行舟须持续努力
对于上面的图，我有两个想法：
第一，奥运区域之前连带北苑区域，是游戏影视制作相关企业比较密集的地方，本来是自发形成的，但只要是长大一些，就很容易被中关村和望京吸引走了，这种产业基础薄弱的区域，真的很难发展。除了公园和会展之外，区域配套一塌糊涂，现在这块又要搞金融总部聚集区。。。祝福吧。
第二，中关村和望京之间有来有往，等量齐观吧。这里面，其实是海淀区和朝阳区在招商引资和科创产业方面掰手腕。。。针尖对麦芒。
我觉得目前J家的数据，如果还可以再改进下，应该会有更多发现。一是可以把规模过于巨大的互联网大厂剔除之后再看看。二是可以引入时间序列因素，而不是笼统看16年的总量。
驱动力是产业变迁，也是资源配给
看看过去20多年的走势，几次明显走高的点，2003年（98房改增强了不动产的货币性+支柱产业）、2009年（4万亿+）、2015年（棚改货币化+），这里面的关系，你琢磨下。
2021这是疫情中的反常情况，只能是孤例，如果分摊到三年里，从2018年以后的趋势整体是清晰的。。。下滑。
这种切分和归因之后都好理解了：成长性好、租区扩张的企业，是那些在放水的时候能接到更多水的企业。
我之前聊过，口罩刚刚放开的时候，全国reset，结果北京突然堵得一塌糊涂。。。那么最堵是哪两个地方？金融街、三里河。
承租能力最强的两位主力
看看北京过去五六年里，兼具租赁面积大、承租能力强这两个优点的，是哪些行业？
金融、房地产、专业服务。基本上符合上面说的，接水能力强。但这种趋势，真的会一直持续吗？
房地产，这几年的走势有目共睹，轻松躺赢、大手大脚的日子应该是很难重现了。
金融和专业服务大概算是一类（一个是靠牌照吃饭，一个是靠招牌吃饭），虽然是前三，但两拨走势也是让人心里发凉。
2018年之后排名持续下跌，是因为资管新规等一系列事情，完全改变了游戏规则，让整个行业阵痛且不安。你以为快速蹿升是自己能力出众，结果发现tmd电梯突然停电了。。。
2021年之后呢？各种针对金融行业的整顿、倒查、巡视，只会越来越多。我一直坚定认为，中国的金融机构明显供给过剩，根本不需要这么多，谁都想搞一个，大多是吃定一个区域或股东的资源，牌照红利，散而不强。
最近读了一本书《本原与初心：中国资本市场之问》，是证监体系一位退休领导写的。。。讲真，里面对于前些年“金融自由化”攻击的语言已经非常重了，力挺实体制造业、支持生产型服务业、疑虑服务业、对于任何衍生品的看法都高度负面。不宜展开，读者自行体会。
扯远了哈，我是想说，一些产业遵循市场化的选址和聚集偏好，另外一些产业遵循靠近资源分配中心的选址策略，两厢在不断拉扯，自然会作用到北京办公楼不同区域的此起彼伏上。。。这是北京市场的客观存在，只能接受。
吸引企业入驻，说到底是招商引资，一般都认为是比拼营商环境或者比着给政策，你结合JLL这份报告长达16年的跨周期跟踪统计，会不会有更多心得？现在有人在讨论全要素招商了，我觉得是个进步。。。又扯远了。
这是总结
收个尾，JLL的这份报告品质非常高，建议读者们认真阅读，必有收获。如果可以，想提两个优化建议：
第一，如文中多次提到，在看不同区域之间的流动时，建议都加入时间序列因素，可能更清楚看出企业行为的变化；现在16年的总量放在一起，很多信息被减损了。
第二，现在的行业细分颗粒度还是不太够，单是金融，也可以细分为很多子类，单是科技，也可以细分为从软件到硬件、从SaaS到芯片的很多子类，16年的跨度，足以看出每个区域的主导产业变迁，如何在这个基础上看区域的变化和企业的聚集或者搬迁，信息量会更有价值。