2021小复盘之五：产业是政府最关心的话题，产业园区作为载体很难是纯市场化业务
这是清河2021小复盘系列的最后一篇了。。。是关于产业园的；我之所以把它放在了最后，因为这个领域和物流or商办相比，实在是太复杂、太有自己的特色了。。。而自己的理解，还是相对比较浅、比较片面。
在聊产业园之前，我想先聊下产业。
01
谈产业园之前
我们应该先聊聊产业
年底是学习的重要窗口：宏观经济趋势的，看下高善文的基本上就够了；其他的跨年演讲，我都会重点听下罗振宇的，刘润和吴晓波的随便翻翻，丁祖昱的主要看看数据。。。
1.新经济已经渐成主流
高博士的论点非常鲜明：
房地产销售已经触顶，未来几年都是回落趋势，除非国家再采取猛烈的刺激措施。
如果把国内上市公司按照营收增速分成三类，变化趋势非常明显，高增长和中增长的，基本上是新经济（高端制造业、现代服务业）为主，即过去十年中国经济转型的效果还是比较明显的；
低增长的第三类，主要成分都是国资；而中高增长的前两类，有60%是民企，高博委婉表达了对国进民退的担忧。。。
罗胖今年的跨年演讲，有好几个地方让我颇有撞车之感，原来我关注的东西，罗胖团队也关注到了。。。罗胖用很大篇幅讲到了我们之前聊过的做城市更新的愿景公司，还引用了公众号大神tuzhuxi的“朴素的道德感”。
【插叙一下：tuzhuxi是CICC的高管（匿名红三），之前我特别喜欢看他写的关于香港和国际政经的文章，结果最近翻他的号，发现他也开始写房地产“新业务模式”和REITs了，哈哈，看来焦虑是共通的呀。。。】
2.产业是城市的根基
回来说咱们的正事儿，罗胖重点讲了安徽省（无论是当红的合肥，还是芜湖）依靠招商逆袭的故事，主要打法是先分析产业链，明确自己要发展的产业，然后再顺着每个产业链去找头部企业。。。
下图里面的每一个字，都对应了一个产业。
然后再引用一下丁祖昱的演讲数据，他们（易居克而瑞）统计了一二线城市各自发布的十四五规划以及里面的高频词汇，十四五规划是界定了各地政府未来五年的发展重点，你会发现，大家的眼光高度趋同。。。
在攀爬科技树方面，大家都知道哪些类别最sexy，所以无论是十四五的产业规划，还是各个城市产业园的定位，相对趋同，非常容易聚焦到有限的几个类别上。
啰嗦了这么多，都是为了说明：产业是一个城市的根基，它关乎区域经济发展，关乎社会长治久安，关乎财政税基，地方政府很早就把产业放在了非常高的优先度。。。
产城，是永恒话题。
3.最先卷起来的是政府
既然产业是各级政府最重视的要素之一，而且大家都一致想要更有吸引力的若干产业，与此同时，产业资源是相对有限而非无限供给，也很难一蹴而就，那么竞争就自然难免。
合肥已经被吹成网红了，风投城市，投资型招商，十年就逆袭成为了新一线城市。。。哪个城市听了不是心里痒痒的，王侯将相，宁有种乎，既然合肥行，为啥我不行？
随便举几个例子：
全国都搞驻沪招商办。按照某招商公众号的数据，大概有3万多个招商人员活跃在上海的大街小巷。。。在他们的背后，是全国N个省市区县甚至乡镇；都希望从上海找到有意疏解外迁的企业。驻沪的招商人员几乎都是当地的精英，如果没有在上海设立招商办，简直等于是没有入行。
广西表哥变得勤劳。大家对广西的印象还停留在“我信你个鬼”和“慵懒表哥”的时候，广西2021年9月组成了136个驻点招商小分队，誓师大会之后分赴全国各地开展招商工作，作为常态化工作机制。
一线城市当面互挖。清河之前吐槽过，深圳某核心城区到北京国贸举办专题招商大会，北京通州副中心组团去上海陆家嘴举办针对中外金融机构的招商大会。。。你们都是牛掰一线城市的牛掰区，竟然也是要来搞巷战、阵地战、白刃战，真是卷到没有边际。
大上海统筹一盘棋。上海之前各个区之间也是相互竞争的厉害，后来上海政府统一出台了政策，企业在上海市辖区范围内从A区跳到B区，任何区不得设置阻拦措施。。。领导实在是高明，这样说起来是一碗水端平、大上海一盘棋，但其实是超级赛马；明星企业可以自由转会了，各个区的暗战反而是加强了。。。清河之前聊过的杨浦vs徐汇，只是各区“万类霜天竞自由”的代表而已。
清河关注比较多的是帝都和魔都哈，所以小复盘也主要是针对这两个城市，其他的城市不太熟悉，不敢妄加评论。
02
上海是产业运营的模范
它的成功做法正在被其他城市引用
要说政府主导下的产业运营，上海在全国范围内应该是学霸吧。
先看结果。上海产业园区规模以上工业产值在全市占比超过80%，战略性新兴产业产值占比甚至逼近90%；张江、漕河泾、临港、市北等等众多的明星产业区，正在拥有越来越高的产业号召力和集聚度，要知道这可都是十几二十年持续积累的成果。
提高单位产出已经成为共识。近年来，上海的园区单位土地产值，保持着每年2亿元/平方公里的增速（现在均值估计是75-80亿元/平方公里之间）；当然，产值（某种意义上相当于坪效）并不是唯一要素，还需要同时考量产业类别和绿色能耗。
全周期动态管理成为常态。越来越多的产业用地被纳入全生命周期管理，20年，地均产值平均达1988万元/亩/年，地均税收强度平均为123万元/亩/年，达不到要求，政府是有权回收的。
再看游戏规则和套路打法。上海已经有相对成体系、可操作的城市更新政策、工业用地存量盘活政策、产业用地/产业园区平台公司政策，对应了相对体系化的国土规划房管等操作流程；上海很早就探索的全生命周期管理、标准地（明确产值和税务落地的量化要求）、产业地图、存量盘活等一系列产业园区相关政策，已经运行了数年，逐渐被全国其他省份学习和引用。
同样是一线城市，很难忍住不把北京拉出来和上海比较一下。有朋友说过，无论是大到城市治理小到火车站管理，还是商业不动产的资管水平，北京整体比上海滞后五年左右。。。帝都嘛，要稳重，所以各方面迟缓一些，可以理解。
增量方面，上海有60平方公里的新增园区规划，重点打造26个特色园区；存量方面，上海市经信委设置了产业园区和结构调整处，专门负责拟订并组织实施产业园区、产业结构调整规划，承担产业园区规划布局和建设发展的综合协调、产业结构调整目录编制，指导推进工业用地的节约集约利用和淘汰落后产能工作；这方面，北京的颗粒度就会粗一些。
清河仔细阅读了北京的十四五高精尖产业规划，引用如下：在提升产业用地保障能力方面，北京市将编制全市工业用地专项规划，研究划定全市工业用地保护控制线，分级实施禁止调整、调整必补偿的措施。大意就是说，很多外地已经在用的政策，在北京大都还处于计划阶段，连产业地图这个基本动作都还只是准备补课。
讲上海的例子是为了说明，这些产业园相关的政策，既然在上海已经推广开来数年，那么就有很大可能性会被包括北京在内的其他城市引用和借鉴；与广深区域相比，清河更倾向于关注上海的做法，因为魔都已经被证明是参考性更强的（城市更新相关做法的奔放实践和拨乱反正已经有所印证）。。。
但是文章都写了一半了，还是在讲产业和政府，而没有讲到产业园。。。
因为你发现没有，政府招商办或者园区平台企业的招商团队，能力都不差，斗志还旺盛，薪酬水平还低。。。所谓市场化的产业园投资机构或者运营商们，各地政府的招商办，对你们来说，是友军，还是对手？
03
北京的重心在悄然变化
至少政策导向希望朝这个方向努力
在阅读北京高精尖产业十四五规划的时候，清河似乎发现了一些变化。。。
1.有意向南倾斜
随手搜了几个区，海淀17次，朝阳14次，北京经济技术开发区22次，大兴21次，顺义13次，昌平12次，房山11次，丰台8次，通州6次，石景山5次，怀柔7次，东城、西城各1次。
清河之前的文章讲过，海淀和朝阳，是北京独角兽企业最密集的区域，相对于其他区，这俩是碾压的存在。。。估计北京也在考虑共同富裕了，你们两个区富得流油，但其他区嗷嗷待哺呀。。。
北京一直以来都存在北重南轻的问题，中关村、未来、怀柔三个科学城又都集中在北面，北京市在制定十四五相关产业政策时，很注意在逐渐向南倾斜，希望扶持南城、带动各区相对均衡的发展，这个倾向越来越明显。
所以在这个十四五规划中，鲜明地提出了要强化一区（即创新产业集群示范区，含北京经济技术开发区+顺义区）的产业能级，承接三个科学城的产业外溢。。。
海淀朝阳昌平，属于北部研发创新与信息产业带；丰台大兴房山，属于南部先进智能制造产业带。
另外，下面这张图，必须要重点推荐一下，信息量太大。
一方面，是因为它总结了北京各个区的产业重点，一目了然，非常清晰；另一方面，因为这个图是内蒙古赤峰市区域经济合作局制作的。。。一个远在内蒙古大草原的城市，满怀着招商引资的热情，为北京制作了北京自己的产业分布图，当然也可以是自己去北京的狩猎图。。。
2.几个有趣的变化
然后，手欠的清河又搜了一些词汇，感受依然强烈。。。你感受下，我就不展开了。
十四五规划中，智能出现了234次，创新226次，服务188次，国际92次，高精尖68次，产业链68次，集群37次，人才28次，引进14次，专精特新10次，疏解8次。
比较有意思的词是链主（产业链领军企业）：构建以“链主”企业带动、单项冠军企业跟进、专精特新“小巨人”企业 集聚梯次有序、融通发展的产业生态；鼓励“链主”由单纯的生产制造企业向生态型企业转型,为上下游企业提供质量管理、项目信息、金融服务、生产组织、商业信用等多元服务，形成产业生态。
对于最近比较火热的生物医药产业园，十四五规划中明确了，重点打造北部（海淀、昌平）和南部（大兴、经济技术开发区）两个区域。
对于通州副中心的产业，注意到一是也有生物医药产业，二是提到了台马板块和亦庄共同打造集成电路聚集区，三是数字安全和光机电高端智能制造，这在以前似乎提的不多。
参考DTZ的大宗统计，北京产业园区领域，成规模的交易不多，值得说是更少。。。一是首农把自己在西二旗的三元牛奶厂重新开发成了园区，然后把部分整售给了快手；二是科大讯飞法拍买下了中关村软件园的一栋楼宇；三是海淀国资从珠江手里买下了一栋研发楼。。。
整体感觉就是它不是一个全流通的市场。。。且买且珍惜。
04
商办和产业园
到底啥时候才真的需要双标
公募REITs里面有好几单产业园区资产，受到了资本市场的热捧，也导致一级市场对于产业园资产的关注度陡然提高，有些门槛的生物医药产业园更是热得一塌糊涂。。。
而与北京的寡淡相比，上海2021年的产业园区交易一直比较活跃。。。投资机构和自用型买家差不多一半一半。
在学习DTZ报告的时候，同样是有了一些有趣的发现。
1.广义的商务园区
他们应该是采用了相对宽泛的界定方法，即在一些产业聚集的区域，无论是工业园区，还是商办，都认为是商务园区。。。比如，在张江部分讨论展想和长泰，在杨浦部分讨论尚浦领世、国正、宝地等项目。
这确实是一种相对务实的态度。因为这些楼宇，无论是工业研发属性，还是商业金融属性，租户大多是产业用户，尤其是科技企业，无论是产业内容，还是租金水平，都在趋同。。。
杨浦南端滨江的“在线经济带”已经汇集了美团、B站、字节等多家巨头，徐汇滨江的西岸更是云集了若干TMT和AI领域的巨头，你说他们就不属于产业聚集区了吗？必须是工业属性才能被认为是血统纯正吗？
很遗憾，在目前公募REITs的前置审核环节，确实给人树立了这种概念，与根正苗红的工业相比，商办是被歧视的一群。。。
2.为啥又只说产业园区
但是口径飘忽，还是有些问题。。。
参考DTZ研究部的数据，到2025年，优质产业园区的供应量会增加227万平米，而2021年全市产业园的净吸纳量是105万平米。。。这么看来，似乎供应量还好，比较健康，两三年就消化掉了。
但是我们需要多看一眼。。。对于租户来说，在同一个区域之内的楼宇，无论是商办，还是工业研发，都是办公场所而已，都是被比较和挑选的对象。
随便举个例子。。。
按照“金色中环发展带”的规划，至2025年，商业商办用地规模达到约11平方公里，科研设计用地规模达到约4.5平方公里，总的可开发面积差不多是2300万平米的建筑面积（含地下）。
咱们偷懒一下，假设商办和研发的容积率一样，而且商业：办公是1：1，那么金色中环的商业：办公：研发应该差不多是5.5：5.5：4.5。浦东这么热火朝天，浦西肯定也不会闲着，办公和研发的比例估计也是一比一吧。
这意味着，到2025年各个产业聚集区要面临的新增供应量，不光是227万平米的优质产业园区，应该还包括280万平米左右的商办，再加上商业改办公、工业厂房附带办公功能。。。
这量级，有点美到不敢想象。当然了，上海产业这么强劲，也是有可能充分吸纳的吧。。。
对于大热的生物医药园区，引用下楼澜的报告，相关园区的分布其实还是比较分散的，可以重视张江，但也别只盯着张江。
好了，眼看着又要五千字了，赶紧打住。文中图表来自网络，一并鸣谢。
简单总结一下：产业对于城市发展而言至关重要，产业园只是载体，目前并不是一个全流通、纯市场化的游乐场，政府是产业园方方面面的重要参与者，投资机构们一定要找准自己的定位，合理界定自己与政府之间的竞合关系。
2021小复盘的第五篇《产业园区》到此结束。复盘是为了梳理自己的思路，检讨自己的误判，如果刚好对你有用，那就更好了。
2022.1.4