财产评估清洁能源融资模式（PACE）是什么？
近日，“海洋与湿地”（OceanWetlands）小编最近在做清洁能源研究的时候，发现了一个名叫“PACE”的项目，这是一种可以帮助老百姓改进家里能源使用的好办法。简单来说，就是如果你想给家里装太阳能板、更换节能的门窗或升级供暖系统，但你手头没有那么多钱，那么，PACE这种模式，或许就可以帮你解决这个问题。通过PACE，你可以先用这个项目的钱来进行这些改进，然后分期还款，就跟每年交房产税一样。这不仅能让你家更环保、节能，还能长期省钱，而你不需要一次性拿出一大笔钱。
财产评估清洁能源融资模式（Property Assessed Clean Energy，简称PACE）是一种创新的机制，旨在为私有财产上的能源效率和可再生能源改进项目提供融资。PACE项目适用于商业地产（通常称为商业PACE或C-PACE）和住宅地产（通常称为住宅PACE或R-PACE）。这两种PACE项目有一个共同的基础，即允许物业所有者为能源或其他合资格改进项目的前期成本融资，并通过自愿评估在一定时期内逐步偿还这些成本。为助力全球环境治理、并供我国读者了解最新研究动态信息，编译分享美国能源部门等发布的有关信息如下，供感兴趣的海湿读者们、气候变化研究人员以及政策制定者们参阅。
图片来源：美国能源部门官网
PACE融资模式基于一种现有的结构，称为“土地担保融资区”，通常也被称为评估区、地方改进区或其他类似术语。在传统的评估区中，地方政府发行债券以资助具有公共用途的项目，如路灯、下水道系统或地下公用设施线路。将这种融资模式扩展到能源效率和可再生能源领域，允许物业所有者在无需大量前期现金支付的情况下实施改进。自愿选择参与PACE项目的物业所有者通过物业评估在固定时期内逐步偿还其改进成本，通常为10至20年。这些评估费用附加在物业税账单上，未支付评估费用通常会导致与未支付任何其他部分物业税账单相同的后果。
PACE评估是一种物业债务，这意味着债务与物业绑定，而不是与物业所有者个人绑定。因此，当物业转手时，如果买方同意承担PACE义务，并且新的第一抵押权持有人允许PACE义务继续附在物业上，那么还款义务可以随物业所有权一起转移。这解决了一个关键的投资障碍，因为许多物业所有者担心如果他们认为自己不会在物业上停留足够长的时间，以使节省的费用覆盖前期成本，他们可能不愿意进行改进。
PACE模式具有多项优势。首先，它允许对综合项目进行长期安全融资，使更多项目能够实现正现金流。还款期分摊多年，通常不需要前期付款，并且不要求在出售或再融资时偿还债务。由于贷款还款附加在物业税账单上，这种高安全性可以导致低利率。此外，它帮助一些物业所有者从其所得税负债中扣除付款。通过这种方式，市政当局可以在不将公共资金置于风险中的情况下，鼓励能源效率和可再生能源项目。此外，它还可以利用大量的私人资本来源。
不过，PACE模式也有其缺点。它仅适用于物业所有者，不能为可移动物品（如螺旋式灯泡、普通冰箱等）提供融资。此外，它可能需要专门的地方政府工作人员时间，可能需要高额的法律和行政设置费用，并且不适用于投资额低于2,500美元的项目。最后，贷款机构或抵押权持有人可能会抵制该模式，因为在物业陷入不良状态时，其对物业的索赔权可能会从属于未支付的评估金额。
从可持续发展投融资的角度来讲，财产评估清洁能源融资模式（PACE）是一种有效且创新的融资机制，能够显著促进私有财产的能源效率和可再生能源改进项目。目前，尽管还是存在一些挑战和限制，但其所带来的长期经济和环境效益使其成为推动绿色发展的重要工具。下面我们来分别看一下它的两种模式：C-PACE、以及R-PACE。
商业财产评估清洁能源融资（Commercial Property Assessed Clean Energy，简称C-PACE）项目在多个州、地区和地方政府中得到了实施。这些项目在组织层级（州级项目与地方项目）、融资结构和可接受的措施方面存在多样性。目前，美国已有超过37个州及华盛顿特区通过了C-PACE立法，已融资的项目总额超过20亿美元。
C-PACE项目为商业地产的能源效率和可再生能源改进提供了一种创新的融资机制。通过C-PACE，物业所有者可以为前期的改进成本融资，并通过在一定时期内逐步偿还这笔费用，通常是通过物业税账单上的自愿评估来完成。这种评估附加在物业本身，而不是个人，从而确保了还款义务可以随物业所有权的转移而转移。这一特性使得C-PACE在解决物业所有者对长期投资回报的不确定性方面表现出色，因为许多业主可能不愿意在短期内进行大量投资。
C-PACE的工具包，可以公开获取。图片来源：美国能源部门官网
为帮助各州和地方政府克服实施C-PACE项目的障碍，并充分利用这一融资工具，C-PACE工具包应运而生。C-PACE工具包是一个由四部分组成的资源汇编，任何州或地方政府都可以使用它来导航障碍并从C-PACE融资中获益。工具包中的资源支持最佳实践和创新方法，这些方法已被各州和地方政府成功应用于建立、加入或设计C-PACE项目，实施项目并推动项目落地，并将C-PACE应用于支持服务不足的社区或推进抗灾目标。
C-PACE工具包的主要功能之一是提供详细的指导和案例研究，展示如何克服启动和运营C-PACE项目过程中可能遇到的法律、财务和行政障碍。这些资源涵盖了从项目设计到实施的全过程，帮助政府部门制定和执行有效的政策，以确保项目的可持续性和广泛应用。此外，工具包还提供了如何利用C-PACE来支持弱势社区的具体策略，帮助这些社区提高能源效率，降低能源成本，从而实现环境和经济效益的双赢。C-PACE的工具包的详细介绍，可以访问：
https://www.energy.gov/scep/slsc/commercial-property-assessed-clean-energy-pace-toolkit
上面这个美国能源部（DOE）的商业财产评估清洁能源融资工具包（C-PACE Toolkit），是DOE C-PACE工作组的成果。C-PACE工作组是一个为期三年的合作伙伴关系（2018-2020年），由美国的州和地方政府共同学习、启动和完善C-PACE融资项目。到2021年，该工作组在17个州和地方政府合作伙伴中激发了7000万美元的C-PACE投资，提前两年超额完成了6000万美元的目标。通过与超过70名参与者的合作，其中包括30多个州和地方政府，DOE开发了多种工具和资源，帮助公共部门发展和实施C-PACE项目。州和地方政府可以利用这些资源建立对C-PACE的基础理解，指导项目启动决策，改进实施过程，并应用C-PACE来支持各种公共目的。
为什么C-PACE对州和地方政府很重要？美国能源部的解释是这样的：C-PACE由州立法授权，需要地方政府进一步授权，是一种自愿性的工具，用于为商业建筑中的能源效率、可再生能源和抗灾升级提供融资。由于C-PACE为本地企业投资、节能降耗和创造就业提供了机会，超过37个州和华盛顿特区通过了C-PACE授权立法。C-PACE项目已在20多个州中吸引了超过20亿美元的私人资本投资，用于商业建筑的升级改造。
美国的州和地方政府采用C-PACE来创造就业、刺激经济发展和应对气候变化。通过C-PACE，州和地方政府可以以极少、或根本就无需公共资金投入的方式，来推进这些公共目标，同时积极参与和支持项目成果。利用DOE提供的工具和资源，州和地方政府可以做出更明智的决策，确保其C-PACE项目实现公共目的。
C-PACE工具包概述：商业财产评估清洁能源（PACE）工具包是一个由四部分组成的资源汇编，任何州或地方政府都可以使用它来克服障碍并从C-PACE融资中获益。工具包中的资源支持最佳实践和创新方法，这些方法已被各州和地方政府成功应用于建立、加入或设计C-PACE项目，实施项目并推动项目落地，并将C-PACE应用于支持服务不足的社区或推进抗灾目标。通过这个工具包，州和地方政府可以更有效地启动和实施C-PACE项目，从而在环境保护和经济发展方面取得显著成果。感兴趣的读者可以去看上面的link。
住宅财产评估清洁能源融资（Residential Property Assessed Clean Energy，简称R-PACE）为房主提供了一种利用私人资本为其住宅进行能源效率、可再生能源及其他合资格改进项目融资的途径。R-PACE项目通常通过州立法启用，并在地方政府层面授权。市政当局可以直接管理住宅PACE项目，或者通过与一个或多个PACE提供商的公私合作伙伴关系来实施这些项目。
上图：美国的普通家庭住宅区。摄影：刘茂胜（绿会BASE专家）。©绿会融媒·“海洋与湿地”（OceanWetlands）（图文无关）
截至2019年，超过20万名房主通过PACE融资模式对其住宅进行了总计50亿美元的能源效率及其他改进。常见的住宅改进项目包括更换损坏或失效的供暖和制冷系统以及热水器；空气密封和绝缘；ENERGY STAR认证的门窗、屋顶和家用电器；太阳能光伏系统；以及水资源保护和抗灾措施（如抗震加固和防风措施）。美国能源部门的官网的数据显示，目前，住宅PACE融资项目在以下州提供：加利福尼亚州（有10个活跃项目）、佛罗里达州（有4个活跃项目）、密苏里州（有3个活跃项目）。
R-PACE融资模式为房主提供了一个无需前期大额现金支付的解决方案，使他们能够立即进行所需的改进，并通过长期分期付款的方式逐步偿还这笔费用。此模式下的评估附加在物业税账单上，确保还款义务与物业绑定而非个人绑定。这一特性使得在物业转手时，还款义务可以随物业所有权一起转移，解决了房主对于投资回报期的不确定性问题。
此外，R-PACE项目通过提高住宅的能源效率和可再生能源利用率，不仅有助于降低房主的能源成本，还能显著减少温室气体排放，对环境保护具有重要意义。地方政府通过实施R-PACE项目，不仅可以推动本地经济发展，创造就业机会，还能提升社区的整体抗灾能力和可持续发展水平。
R-PACE项目的成功案例表明，通过合理的政策设计和有效的项目管理，房主、私人投资者和地方政府之间可以实现多赢。房主得以改善居住环境，降低能源费用；私人资本得到了稳定的投资回报；地方政府则在促进绿色发展和提高居民生活质量方面取得了显著成效。
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整理 | Wendy
编辑 | Richard
重建人与自然的平衡 | 支持绿会生态保护公益项目，请点击“阅读原文”
【参考资料】
https://www.energy.gov/scep/slsc/property-assessed-clean-energy-programs
https://erg.berkeley.edu/people/kammen-daniel-m/
https://www.energy.gov/scep/slsc/commercial-property-assessed-clean-energy-pace-toolkit
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