解读房屋养老金试点的背后逻辑：撬动沉睡的万亿住房专项维修金

最近大家都在热议房屋养老金的事情，媒体和网络上很多所谓的专家在解读住建部准备推出的这项新制度，我看了一圈专家评论，他们实在是没有分析到本质核心。

住建部部副部长董建国在8月23日国新办的新闻发布会上表示：

研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正开展试点。

试点城市

这‌22个开展房屋养老金试点‌城市包括：

上海、北京、广州、深圳、成都、重庆、杭州、南京、武汉、长沙、青岛、郑州、西安、合肥、福州、厦门、宁波、无锡、苏州、济南。

制度架构

房屋养老金账户主要有个人账户和公共账户构成，个人账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立，试点的重点是政府将公共账户建立起来。

这也意味着现有住宅专项维修金管理将平移到房屋养老金制度的个人账户管理体系，本身住房维修金的缴纳体系就已经完备了，在房屋交付的时候，一般业主要就按照项目建筑安装工程总造价的2%-3%，一次性缴纳。

据专家介绍，房屋养老金公共账户的款项来自于公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道，也就是说公共账户不会加重业主们的负担，这样就最大限度减少新制度实施的反对声音。

背后逻辑

有媒体报道，目前全国住宅专项维修资金结余超过 1万亿元，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。

上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%。

我们拿现在的个人养老金制度来参照，实际上现在退休的人领到的养老金实际上是现在在工作的人缴纳的养老金，整个资金池的资金是流动的，一进一出。

不得不说，想出房屋养老金制度的人真是个天才！

现在推出房屋养老金制度，对地方政府来说有两大好处：

首先，意味着地方政府利用房屋养老金制度，把现有归属于各个住宅小区的专项维修金管理权拿到手，并且是类似于个人养老金一样归集统一管理和统筹使用。

其次，意味着地方政府只要用投入一部分资金到公共账户就能够撬动整个现有的万亿沉睡专项维修金，提前把这部分资金用于其他老旧小区维修改造和城市更新项目。

虽然制度上规定了地方政府筹措资金建立房屋养老金的公共账户，但是地方政府到底会到账多少资金，或者说到账了资金又会在账户上躺多久呢？

这些问题恐怕大家心里都有数，你知我知，你懂的。

例如，地方政府要启动城市更新改造项目需要地方政府投入资金，但是现在地方政府的土地财政和税收财政都捉襟见肘，试点房屋养老金制度后，地方政府就可以动用存量沉睡的住房专项维修金和现在新小区缴纳房屋养老金，来启动一些老旧小区改造项目。

今后新开发小区越来越少，所以这个制度的核心关键点还是盯在现在沉睡的那一万多亿住房专项维修金。